내 집 마련 꼭 해야하나?
지인들과 이야기를 하다 보면 가끔 이런 이야기를 듣습니다.
나는 그래도 집 한채는 있으니 세는 안 나가잖아... 정말 그럴까요?
또 한편으로는 목돈을 집에 깔고 사느니 그 돈을 투자해서 불리는게 낫다는 의견도 있습니다... 정말 그럴까요?
실거주할 내집 마련 꼭 해야하는건지 한번 계산해 보겠습니다.
서울의 중위주택 가격이 8억을 넘었다고 합니다.
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210202/105229436/1
8억이라는 큰 돈을 집에 묶어 놓기는 너무 아깝지 않나요? 집에 묶어 놓기에는 아까운 금액입니다. 적극적으로 투자하는게 더 낫지 않을까요? 어떻게 하는게 좋을까요?
내 집에 사는 비용은?
역사적으로 전국 아파트 값의 평균 연간 상승률은 약 2.5% 정도라고 합니다. 요즘 가격이 바짝 오른 상태라 그대로 적용하기에는 무리가 있지만 전국 아파트 상승률은 서울 아파트 상승률 대비 낮았기 때문에 서울 아파트 값에 전국 아파트 상승률을 적용해도 크게 틀리지 않을 것 같습니다. 10년 동안 8억짜리 집에 거주한다면 연간 2.5%씩 상승하여 10년 후에는 10.24억이 되어 있을 것입니다.
10년간 집값 상승분 = 2.24억
8억짜리 주택이 연 평균 2.5% 상승시
만약 8억으로 주택을 사는 대신 서울 지역 평균 전세가율인 65% 정도의 금액에 해당하는 5.2억을 주고 전세를 들어갔다고 가정해 봅시다. 차액인 2.8억을 연 복리 4% 정도의 수익률을 올릴 수 있는 자산에 투자했다면 10년 후에는 1.34억 정도의 수익을 올릴 수 있습니다. 전세가 상승, 전세를 옮기는데 드는 이사비용이나 복비 등을 무시한다면 내 집을 마련해서 사는 비용과 전세로 사는데 드는 비용의 차이는 다음과 같습니다.
전세 살면서 얻은 투자 수익 - 집값 상승분
= 1.34억- 2.24억 = -0.9억
매매-전세 차액으로 연 복리 4% 투자 수익을 올린 경우
집을 사는 대신 전세를 살면서 투자를 했는데 10년 후에는 9천만원 손해가 났습니다. 수익률 4%로는 내 집에 사는 편이 낫다는걸 쉽게 알 수 있습니다.
동일한 8억으로 월세를 살면서 차액을 투자한다면 어떻게 될까요?
전세금 5.2억을 월세로 환산하여 대략 보증금 1억에 월 120만원짜리 월세를 산다면 무려 7억 이나 되는 큰 돈을 투자할 수 있습니다. 연 복리 4% 정도 수익률을 올릴 수 있는 자산에 투자한다면 10년 후에는 3.36억이 늘어난10.36억이라는 거금을 마련하게 됩니다. 역시 월세 상승이나 이사비용 등은 무시했습니다.
10년 동안 월세로 지급해야 할 금액이 1.44억이므로 이를 제하면 실제 수익은 1.92억입니다
월세 살면서 얻은 투자 수익 - 집값 상승분
=1.92 억 - 2.24억 = -0.32억
매매-월세 차액으로 복리 4% 투자 수익을 올린 경우
내 집은 공짜가 아닙니다. 몇억이라는 목돈을 묶어 놓는 기회비용을 지불해야 합니다. 그러나 집을 사지 않는다면 우리가 생활할 공간에 전세나 월세를 지불해야 하므로 실제로 내 집에 묶이는 목돈은 생각보다 크지 않습니다. 투자에 특별한 재능이 있지 않는 한 내집 마련 대신 전월세를 살면서 투자를 하는 방법은 손해가 나기 쉽습니다.
연 복리 4%라는 보수적인 수익률 대신 KOSPI 지수의 연 평균 상승률인 연 8%를 적용하면 어떻게 될까요?
전세를 사는 경우 약 1억, 월세를 사는 경우 약 3.4억의 수익을 올릴 수 있습니다. 전월세가 상승 등은 고려하지 않았기 때문에 실질 수익은 이보다 떨어질 것 같습니다.
재테크의 시작은 내 집 마련부터인 이유가 눈에 보이네요.
내 집을 전세 주고 월세로 산다면?
앞의 사례에서는 집을 사거나 또는 세를 들거나 둘 중에 하나만 고른 경우에 대해 손익을 따져 봤습니다. 만약 둘 다 선택할 수 있다면 어떨까요?
예를 들어 8억짜리 집을 사서 전세 주고 나는 월세로 산다면 비용이 어떻게 달라질까요?
위의 사례처럼 8억짜리 집을 전세 주고 5.2억 정도의 전세금을 받아 보증금 1억에 월 120만원 월세를 들어갔다고 가정해 봅시다.
보증금을 제외한 나머지 4.2억을 연 복리 4% 정도의 투자 수익률을 올린다고 가정해 봅시다. 10년 동안 투자 수익은 약 2억이 됩니다. 월세로 1.44억을 지불했기 때문에 실제 투자 수익은 0.56억 밖에 안 되네요.
하지만 그동안 전세를 줬던 주택의 가격이 상승했기 때문에 실질적인 수익은 집값 상승분을 더해야 합니다.
월세 살면서 얻은 투자 수익 + 집값 상승분
= 0.56억 + 2.24억 = 2.3억
내 집은 전세주고 월세 사는 경우
그나마 집을 사는 대신 전월세 살면서 투자하는 것보다는 수익이 좋습니다. 하지만 월세 상승분과 4년마다 이사다니는 스트레스를 고려한다면 이익이 났다고 보기는 어렵네요.
만약 내 집을 전세 주고 월세를 살아야 한다면 원래 보유한 집보다 하급지로 가거나 구축으로 옮기는 등 주거비용을 아껴야만 의미 있는 수익을 올릴 수 있습니다.
내 집에 사는 비용은 0원이 아니지만...
내 집을 마련해서 사는 비용은 공짜가 아닙니다!
하지만 물가상승률 정도만 올라준다면 내집 마련 대신 전월세를 살면서 집값과의 차액을 투자하는 것보다 좋은 선택이 될 수 있습니다.
집을 사야할지 말아야 할지 고민 되시나요?
집을 사는 경우와 안 사는 경우의 예상수익을 계산해 보세요!
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=sigsys&logNo=222509792726