임대차에 대한 법률이 변경되면서 기존 세입자가 전월세를 연장하는 경우 기존 임차료의 5% 이내에서 인상을 할 수 있게 되었습니다.
전세의 경우 보증금에 5%만 더하면 되니 계산이 간단합니다. 예를 들어 현재 전세 보증금이 5억원이라면 5%인 2,500만원을 더한 5억 2,500만원이 됩니다.
월세의 경우 보증금과 월 차임이 있기 때문에 인상액을 계산하기가 복잡합니다. 월세를 인상할 때 보증금만 인상하는 경우, 월 차임만 인상하는 경우, 보증금과 월 차임을 둘 다 인상하는 경우가 있을 수 있기 때문에 전세 대비 복잡할 수 밖에 없습니다.
월세 인상분은 어떻게 계산할까요?
보증금을 월 차임으로 환산하거나 또는 월 차임을 보증금으로 환산한 후 상승분을 더한 후 다시 보증금과 월세로 환산합니다. 이게 무슨 소리냐고요? 보증금을 월 차임으로 환산하는 경우를 예로 들어 설명 드리겠습니다.
먼저 보증금에 '월차임 전환 비율'을 곱한 후 1년간 수령하는 총 월차임에 더합니다. 이 금액에 임차료 인상의 상한이 5%를 더한 금액이 인상 가능한 상한선이 됩니다.
예를 들어 보증금 3억에 월 50만원짜리 월세를 5% 인상하는 경우를 살펴 보겠습니다.
먼저 보증금 3억에 월차임 전환 비율을 곱합니다. 편의상 전환 비율을 3%라고 가정하겠습니다. 현재 총 차임을 월 차임으로 환산하면 다음과 같습니다.
총 차임 = 보증금 × 월차임 전환비율+ 월세 × 12
= 3억 × 3% + 50 × 12 만원
= 900 + 600 = 1,500만원
출처 입력
총 차임인 1,500만원을 5% 인상하면 1,575만원이 됩니다. 이 금액을 인상된 월세로 반영하는 방법에는 앞서 설명한 것처럼 3가지 방법이 있습니다.
(1) 보증금만 조정하는 경우
(2) 월세만 조정하는 경우
(3) 둘 다 조정하는 경우
각각의 경우에 대해 인상된 임차료를 계산해 보겠습니다.
(1) 보증금만 조정하는 경우
월세를 원래 금액인 50만원으로 고정하면 보증금에 해당하는 차임은 인상된 총 차임인 1,575만원에서 월세의 1년치 총합인 600만원을 제한 975만원이 됩니다. 이 금액을 월차임 전환 비율인 3%로 나누면 보증금은 3억 2,500만원이 됩니다. 어라~ 5% 인상인데 보증금을 거의 10%나 올렸네라고 생각하실 수 있지만 이게 보증금과 월세를 합쳐서 5%를 인상한 금액입니다.
(2) 월세만 조정하는 경우
보증금을 원래 금액인 3억으로 고정한다면 보증금에 해당하는 월차임 900을 제외한 675만원이 1년간의 총 월세가 됩니다. 이 값을 12로 나누면 56.25만원이 월세의 상한선이 됩니다.
(3) 둘 다 조정하는 경우
임차료 조정 후의 월세 또는 보증금을 정한 이후 (1), (2)에서 계산했던 요령과 동일하게 계산하시면 됩니다.
위의 사례에서 월차임 전환률을 3%로 가정했는데요, 실제로 요즘 적용되는 전환률은 얼마일까요?
주택임대차 보호법에 따르면 보증금을 월 차임으로 환산하는 경우에 대해 이렇게 규정하고 있습니다.
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010.5.17, 2013.8.13, 2016.5.29>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
(1) 대통령령으로 정하는 비율 또는 (2) 한국은행 공시 금리에 대통령으로 정한 이율을 더한 비율 중에 낮은 비율을 적용하라고 되어 있네요.
구체적인 수치는 주택임대차 보호법 시행령에 다음과 같이 규정되어 있습니다.
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
(1) 대통령령으로 정하는 비율은 1할, 즉 10%
(2) 한국은행 공시 기준금리 + 2%
중에서 낮은 비율을 보증금에 곱하면 월 차임으로 환산이 가능합니다.
2021년 11월 현재 현재 한국은행의 기준금리는 0.75% 입니다. 그러므로 위의 (2)항의 비율은 (0.75 + 2 = 2.75%가 되겠습니다. (1)과 (2) 중에 낮은 비율을 보증금을 월 차임으로 환산하는 비율로 사용하므로 월세 인상분을 계산하실 때는 2.75%를 적용하시면 됩니다.
계산이 너무 복잡한데 좀 쉽게 할 수 있는 방법 없을까요? 있습니다!
렌트홈에 가시면 임대료를 쉽게 계산할 수 있는 계산기가 제공됩니다.
https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open
임대료 계산
www.renthome.go.kr
위의 사례를 렌트홈의 임대료 계산기를 활용하고 2021년 11월 현재 실제 월차임 전환시 산정률인 2.75%를 적용하여 다시 한번 계산해 보겠습니다.
보증금 3억, 월세 50만원인 경우 5% 인상한다면 다음과 같이 됩니다.
(1) 보증금만 올리는 경우
보증금을 약 3억 2,500 만원까지 인상할 수 있습니다.
(2) 월세만 올리는 경우
월세를 약 59,000원 인상할 수 있습니다.
(3) 둘 다 조정하는 경우
보증금만 3천만원 올린 경우를 계산해 보겠습니다. 보증금을 10% 올린 대신 월세는 1만원 감액해야 합니다.
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