2022년 상반기가 한달도 안 남았습니다. 물가와 금리는 오르고 투자심리는 얼어붙어 걱정이 깊어지는 요즘입니다.
어제 잠시 마음 고생시켰던 월세 5호기(상가)에 세입자가 나타나 임대차계약을 맺었습니다. 잔금을 미루다가 대출 자서를 한지 며칠 안 되었는데 월세가 맞춰지니 기쁘네요! 렌트프리가 3개월이라 올해 10월부터 월세 수익이 들어올 예정입니다.
부동산 투자계획을 철저하게 짜서 투자를 진행한 적이 없다보니 현재 부동산으로 얻고 있는 수익율이 어느 정도인지, 새로 취득한 물건에서 월세가 들어오게 되면 수익률이 어떻게 변할지 검토할 필요를 느꼈습니다.
현재 부동산 보유현황 및 수익률
아파트 2채, 오피스텔 2채를 임대하고 있습니다(전세 1건, 월세 3건). 그렇게 하지 말라고 말리는 신도시 구분상가를 하나 분양 받았는데 계약금과 중도금을 일부 납입한 상태(부동산 5)입니다. 취득가액(매입가+각종 비용 및 세금) 기준으로 각 부동산이 차지하는 비중은 다음과 같습니다.
각 물건별로 수익률을 계산해 보고 싶었는데 아파트 1채에서 받은 담보대출과 신용대출 등을 오피스텔 매입이나 다른 아파트 잔금을 치르는데 써서 각 물건별로 임대수익률 계산이 큰 의미가 없어 보입니다. 부동산 투자 전체에 대해 수익률 계산을 하기 위해 다음과 같은 수식을 엑셀에서 만들어 수익률을 계산해 봤습니다.
수익률 = (월세*12 - 대출 이자 - 각종 세금) / (취득가액의 합 - 부동산 부채)
여기서 각종 세금은 재산세, 종부세, 임대사업자 면허세, 종합소득세 중 임대소득에 대해 부과된 금액입니다. 부동산 부채는 담보대출, 신용대출, 임대 보증금, 가족/지인에게 빌린 돈의 합입니다.
취득가액에는 매입가에 등기를 치기 위해 들어간 제비용, 취득세, 채권할인 비용 등을 포함했습니다.
수익률 계산결과는 좀 실망스럽습니다. 세후 약 4.12%로 정기적금이랑 비슷한 수익률입니다. 전세로 나간 아파트와 돈을 이미 투입했지만 수익이 나지 않는 상가가 수익률을 많이 깎아 먹는 범인입니다.. 최근 금리가 올라 대출 이자가 늘어난 것도 수익률이 높지 않은 이유입니다.
상가 취득 후 부동산 보유 비중 및 예상 수익률
상가 잔금을 치르고 임대 소득이 늘어난 경우의 예상 수익률을 계산해 봤습니다. 어제 계약한 상가 임대 수익은 분양가 대비 약 6% 정도의 세전 수익률이 나옵니다. 대출을 분양가 대비 70% 받을 계획인데요. 세금과 대출 이자를 고려하면 투자수익률이 7% 정도입니다.
상가 취득 이후의 부동산 자산의 비율은 다음과 같이 바뀝니다.
앞에서 계산했던 수익률에 상가를 더해 예상 수익률을 계산해 봤습니다. 기존에 일하지 않던 상가에 납입했던 금액이 일을 시작하면서 수익률이 5.98%로 개선됩니다.
역사적으로 S&P 지수에만 투자했을 때의 수익률이 연 평균 7~8%라고 하니 현재의 임대수익률은 그리 높지 않다고 볼 수 있습니다. 부동산 자산의 약 60% 정도가 시세차익을 얻을 가능성이 높은 아파트라는 점에서 위안을 얻어야겠습니다. 세입자분들과 힘을 합쳐 열심히 대출을 갚다 보면 자산가격이 상승해서 웃을 날이 올거라 믿습니다!
향후 예상 리스크와 대응방안
수익률 계산이 크게 의미가 없을 수도 있습니다. 부동산 순자산에서 대출이 차지하는 비중이 높아 원금상환 금액을 고려하면 제 손에 남는 금액이 그리 크지 않습니다.
부채가 많다는 점이 향후 금리가 오르면 가장 큰 리스크로 작용할 것으로 보입니다. 다행히 대출 중 임대보증금이 차지하는 비중이 높고 실제 이자를 내는 금융기간 및 가족/지인 대출은 전체 부채 중 약 30% 정도를 차지하고 있습니다.
금리가 오르는 리스크보다 역전세가 발생해서 전세가가 떨어지거나 월세가 내려가는 경우가 더 큰 리스크로 작용할 것 같습니다. 특히나 현재 전세를 주고 있는 아파트가 있는 지역은 올해와 내년에 입주 물량이 많다는 점이 걱정스럽네요. 다만 제가 가지고 있는 물건은 국내 최대 기업에 직주근접한 신축이라 전세가가 크게 흔들리지는 않을 것으로 예상하고 있습니다.
금융기관 대출 중 약 30% 정도가 신용대출입니다. 상가 취득이 완료되면 혹시 몰라 현금으로 보유하고 있는 금액을 신용대출을 상환하는데 사용하고 갑자기 돈이 필요한 경우를 대비해 마이너스 통장을 개설하는 방안을 검토해야겠습니다.
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